Ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων Καλαμάτα - Elite Real estate

Σήμερα, οι εμπορικές μισθώσεις στην Ελλάδα διέπονται από το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995, το οποίο αποτελεί το βασικό νομικό πλαίσιο για τις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις. Το εν λόγω διάταγμα έχει τροποποιηθεί με σειρά νομοθετικών παρεμβάσεων, συμπεριλαμβανομένων των ν. 2749/1999, ν. 4242/2014, ν. 4257/2014, ν. 4264/2014, ν. 4335/2015 και ν. 4373/2016, οι οποίες διαμόρφωσαν ένα νέο θεσμικό καθεστώς που εφαρμόζεται έως και σήμερα.

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που εισήγαγε η νομοθεσία αφορά τη διάκριση μεταξύ «παλαιών» και «νέων» επαγγελματικών μισθώσεων. Οι παλαιές μισθώσεις είναι εκείνες που καταρτίστηκαν πριν την 28η Φεβρουαρίου 2014, και διέπονται κυρίως από τις αρχικές διατάξεις του Π.Δ. 34/1995. Αντιθέτως, οι νέες μισθώσεις – δηλαδή όσες συνάπτονται μετά την 28η Φεβρουαρίου 2014 – υπάγονται στο αναθεωρημένο πλαίσιο, το οποίο επιφέρει μεγαλύτερη ευελιξία στους όρους και τη διάρκεια των συμβάσεων.

Η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση αποσκοπούσε στη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και την ενίσχυση της επιχειρηματικότητας, δίνοντας στους ιδιοκτήτες και στους επαγγελματίες μισθωτές τη δυνατότητα να διαμορφώνουν πιο ελεύθερα τους όρους της συνεργασίας τους. Μεταξύ άλλων, επηρέασε ζητήματα όπως η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης, η ανανέωση, καθώς και η λύση της σύμβασης.

Επομένως, κατά την κατάρτιση ή ανανέωση μιας επαγγελματικής μίσθωσης, είναι κρίσιμο να γίνεται αναφορά στον χρόνο σύναψής της, καθώς από αυτόν εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό το εφαρμοστέο νομικό καθεστώς και τα δικαιώματα των μερών.

Τι είναι τα Εμπορικά Ακίνητα (Commercial Real Estate – CRE)

Τα εμπορικά ακίνητα (γνωστά και ως Commercial Real Estate – CRE) αποτελούν μια ευρεία κατηγορία ακινήτων που προορίζονται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση. Σε αντίθεση με τα ακίνητα κατοικίας, τα οποία εξυπηρετούν ανάγκες διαμονής, τα εμπορικά ακίνητα χρησιμοποιούνται για σκοπούς όπως η άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας, η παροχή υπηρεσιών, η παραγωγή ή αποθήκευση αγαθών, ή η υποστήριξη εμπορικών λειτουργιών.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα εμπορικά ακίνητα εκμισθώνονται σε επιχειρήσεις ή επαγγελματίες, οι οποίοι τα χρησιμοποιούν για την άσκηση εισοδηματικής δραστηριότητας. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (εκμισθωτής) απολαμβάνει έσοδα μέσω των μισθωμάτων, ενώ ο ενοικιαστής επωφελείται από τη χρήση ενός χώρου κατάλληλου για τις επιχειρηματικές του ανάγκες.

Η κατηγορία των εμπορικών ακινήτων είναι εξαιρετικά πολυδιάστατη και περιλαμβάνει ακίνητα κάθε μεγέθους και λειτουργίας. Μπορεί να αφορά από έναν μικρό χώρο με πρόσοψη καταστήματος (βιτρίνα) στο ισόγειο μιας πολυκατοικίας, έως μεγάλα κτιριακά συγκροτήματα, όπως γραφειακά κέντρα, αποθήκες, ξενοδοχεία ή εμπορικά κέντρα (malls).

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα θεωρείται στρατηγική επιλογή, τόσο για ιδιώτες όσο και για εταιρείες ή θεσμικούς επενδυτές, καθώς συνδυάζει σταθερότητα μισθωμάτων και προοπτικές υπεραξίας. Επιπλέον, το νομοθετικό πλαίσιο στις περισσότερες χώρες, όπως και στην Ελλάδα, παρέχει σαφείς ρυθμίσεις για τη διαχείριση των μισθώσεων, τη διάρκεια συμβάσεων και τις υποχρεώσεις των μερών.

Η κατανόηση της έννοιας και των δυνατοτήτων των εμπορικών ακινήτων είναι καθοριστική για κάθε ενδιαφερόμενο που επιθυμεί να δραστηριοποιηθεί στον κλάδο των ακινήτων, είτε ως ιδιοκτήτης, είτε ως μισθωτής, είτε ως επενδυτής.

Η διάρκεια μιας εμπορικής μίσθωσης καθορίζεται καταρχήν ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) και τον μισθωτή (ενοικιαστή). Οι δύο πλευρές μπορούν να συμφωνήσουν για όσο χρόνο επιθυμούν να διαρκέσει η μισθωτική σχέση, με βάση τις ανάγκες και τους στόχους τους.

Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένα όρια και ελάχιστες δεσμεύσεις για την προστασία της συνέχειας των επαγγελματικών δραστηριοτήτων και τη διασφάλιση της σταθερότητας στις εμπορικές συναλλαγές. Ειδικότερα:

• Αν η διάρκεια της μίσθωσης που συμφωνείται είναι μεγαλύτερη από τρία έτη, τότε αυτή η μεγαλύτερη χρονική περίοδος δεσμεύει υποχρεωτικά και τα δύο μέρη, και ισχύει στο ακέραιο.

• Αντίθετα, στην περίπτωση που τα μέρη συμφωνήσουν μικρότερη διάρκεια από τρία έτη, ή δεν προσδιορίσουν καθόλου τη διάρκεια της μίσθωσης (δηλαδή πρόκειται για σύμβαση αορίστου χρόνου), τότε η ισχύουσα νομοθεσία επιβάλλει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται ανεξαρτήτως της αρχικής πρόθεσης των μερών και έχει δεσμευτικό χαρακτήρα.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει στόχο να παρέχει σταθερότητα στον επαγγελματία μισθωτή, διασφαλίζοντας ότι θα έχει επαρκή χρόνο για να αναπτύξει τη δραστηριότητά του και να αποσβέσει το κόστος της εγκατάστασης ή επένδυσης. Από την άλλη πλευρά, εξασφαλίζει στον ιδιοκτήτη ότι η εκμετάλλευση του ακινήτου θα έχει μία ελάχιστη διάρκεια, περιορίζοντας τον κίνδυνο διακοπών ή μεταβολών με μεγάλη συχνότητα.

Συνεπώς, η ελάχιστη τριετής διάρκεια λειτουργεί ως νομική βάση όταν δεν υπάρχει σαφής συμφωνία ή όταν η συμφωνία παραβιάζει αυτό το ελάχιστο όριο, ενώ παρέχεται πλήρης ελευθερία για σύναψη συμβάσεων μεγαλύτερης χρονικής διάρκειας, με ισχύ και ισοτιμία για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Η θέση του εκμισθωτή σε μια επαγγελματική ή εμπορική μίσθωση συνοδεύεται τόσο από δικαιώματα όσο και από συγκεκριμένες υποχρεώσεις απέναντι στον μισθωτή, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και της ειδικής νομοθεσίας που διέπει τις εμπορικές μισθώσεις.

✅ Κύρια Δικαιώματα Εκμισθωτή

• Λήψη μισθώματος: Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να λαμβάνει το συμφωνημένο μίσθωμα στις προβλεπόμενες ημερομηνίες.

• Αναπροσαρμογή μισθώματος: Εφόσον έχει προβλεφθεί στη σύμβαση, μπορεί να αιτηθεί την περιοδική αναπροσαρμογή του ενοικίου.

• Καλή χρήση ακινήτου: Έχει το δικαίωμα να απαιτεί από τον μισθωτή τη χρήση του ακινήτου σύμφωνα με τη σύμβαση, χωρίς φθορές ή αλλοίωση της μορφής του.

• Έλεγχος κατάστασης: Μπορεί, με λογική ειδοποίηση, να επισκέπτεται το ακίνητο για να διαπιστώνει την κατάστασή του.

• Αποκατάσταση φθορών: Δικαιούται να ζητήσει αποκατάσταση ζημιών που προκαλεί ο μισθωτής λόγω κακής χρήσης.

📌 Κύριες Υποχρεώσεις Εκμισθωτή

• Παράδοση του ακινήτου σε κατάλληλη κατάσταση: Οφείλει να παραδώσει τον χώρο στον μισθωτή στην κατάσταση που προβλέπεται για τη χρήση που συμφωνήθηκε.

• Συντήρηση κοινών εγκαταστάσεων: Είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση των κοινών ή βασικών λειτουργιών του ακινήτου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

• Μη παρεμπόδιση χρήσης: Δεν πρέπει να παρεμποδίζει την εύρυθμη και αδιάλειπτη χρήση του μισθίου από τον ενοικιαστή.

• Σεβασμός της συμβατικής διάρκειας: Δεν μπορεί να καταγγείλει πρόωρα τη σύμβαση εάν αυτή βρίσκεται εντός της δεσμευτικής διάρκειας (π.χ. 3ετία), εκτός αν συντρέχει σπουδαίος λόγος ή προβλέπεται σχετική ρήτρα.

• Έκδοση αποδείξεων/παραστατικών: Οφείλει να εκδίδει αποδείξεις ή τιμολόγια για την καταβολή του ενοικίου, σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία.

Ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός επαγγελματικού ή εμπορικού ακινήτου απολαμβάνει συγκεκριμένα δικαιώματα, τα οποία συνοδεύονται από σαφείς νομικές υποχρεώσεις. Η σωστή τήρηση αυτών των υποχρεώσεων διασφαλίζει την ομαλή εξέλιξη της μίσθωσης και την προστασία των συμφερόντων και των δύο μερών.

✅ Κύρια Δικαιώματα Μισθωτή

• Ήσυχη και ανεμπόδιστη χρήση του ακινήτου: Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το μίσθιο σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, χωρίς παρεμβάσεις από τον εκμισθωτή.

• Χρήση για επαγγελματικό σκοπό: Το ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί για τη δραστηριότητα που περιγράφεται στη μίσθωση, χωρίς αυθαίρετους περιορισμούς.

• Προστασία ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης: Ο μισθωτής προστατεύεται από το νόμο με ελάχιστη δεσμευτική διάρκεια μίσθωσης τριών ετών (αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά υπέρ του).

• Δικαίωμα ανανέωσης ή επαναδιαπραγμάτευσης: Αν και δεν υπάρχει αυτόματο δικαίωμα ανανέωσης, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει επαναδιαπραγμάτευση ή να ανανεώσει τη σύμβαση με συμφωνία του εκμισθωτή.

📌 Κύριες Υποχρεώσεις Μισθωτή

• Καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος: Οφείλει να πληρώνει το μίσθωμα εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

• Χρήση σύμφωνα με τον προορισμό του μισθίου: Δεν μπορεί να αλλάξει τη χρήση του ακινήτου χωρίς την έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.

• Φροντίδα του ακινήτου: Υποχρεούται να χρησιμοποιεί τον χώρο με επιμέλεια, αποφεύγοντας φθορές πέρα από τη συνήθη χρήση.

• Ενημέρωση για βλάβες: Πρέπει να ενημερώνει τον εκμισθωτή σε εύλογο χρόνο για οποιοδήποτε πρόβλημα ή βλάβη στο ακίνητο.

• Αποκατάσταση ζημιών: Αν προκαλέσει ζημιές από υπαιτιότητα ή κακή χρήση, φέρει την ευθύνη για την αποκατάστασή τους.

• Επιστροφή του ακινήτου: Με τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει να παραδώσει το ακίνητο στην αρχική του κατάσταση, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική πρόβλεψη.

Το ύψος του μισθώματος σε μια επαγγελματική ή εμπορική μίσθωση καθορίζεται ελεύθερα από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή τον εκμισθωτή και τον μισθωτή. Δεν υπάρχει νομοθετικά επιβαλλόμενο ελάχιστο ή μέγιστο όριο, γεγονός που επιτρέπει τη διαμόρφωση του ποσού βάσει της εμπορικότητας του ακινήτου, της θέσης του, των παροχών του και των συνθηκών της αγοράς.

Οποιαδήποτε συμφωνία για το αρχικό ύψος του μισθώματος, καθώς και για τη μελλοντική αναπροσαρμογή του – είτε πρόκειται για αύξηση είτε για μείωση – θεωρείται απόλυτα έγκυρη και νομικά δεσμευτική και για τα δύο μέρη, υπό την προϋπόθεση ότι αυτή περιλαμβάνεται στη σύμβαση ή αποδεικνύεται με τρόπο σαφή και αδιαμφισβήτητο.

Μπορεί να συμφωνηθεί, για παράδειγμα, σταθερή ετήσια αύξηση (ποσοστιαία ή απόλυτη), αναπροσαρμογή βάσει δείκτη τιμών καταναλωτή ή ειδικές ρήτρες προσαρμογής ανάλογα με τη χρήση ή τις επενδύσεις στο ακίνητο.

📄 Φορολογική Επιβάρυνση – Χαρτόσημο

Στις επαγγελματικές μισθώσεις προβλέπεται η επιβολή χαρτοσήμου 3,6% επί του συμφωνηθέντος μισθώματος. Το ποσοστό αυτό περιλαμβάνει:

• 3% χαρτόσημο,

• 0,6% εισφορά υπέρ ΟΓΑ.

Το χαρτόσημο υπολογίζεται μηνιαίως ή ετησίως (ανάλογα με τη συχνότητα καταβολής του μισθώματος) και αποτελεί φόρο εισοδήματος, τον οποίο υποχρεούται να αποδώσει ο εκμισθωτής, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

Η εγγύηση μίσθωσης αποτελεί ένα χρηματικό ποσό που καταβάλλεται συνήθως από τον μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης, με σκοπό την κάλυψη τυχόν μελλοντικών οφειλών ή φθορών που μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης.

Κατά την πρακτική που ακολουθείται στην αγορά, η εγγύηση αντιστοιχεί συνήθως σε έναν έως τρεις μήνες μισθώματος, ανάλογα με την εμπορικότητα του ακινήτου, το προφίλ του μισθωτή και τη διάρκεια της σύμβασης. Επιπλέον, υπάρχει η δυνατότητα, εφόσον συμφωνηθεί μεταξύ των μερών, η εγγύηση να αναπροσαρμόζεται ανάλογα με τη μεταβολή του μισθώματος, ώστε να διατηρείται αναλογική ως προς τη συνολική οικονομική αξία της μίσθωσης.

Σημειώνεται ότι το ύψος της εγγύησης, ο τρόπος καταβολής της και κάθε πρόβλεψη περί αναπροσαρμογής της δεν ρυθμίζονται από κάποια δεσμευτική νομοθετική διάταξη. Πρόκειται για αντικείμενο ελεύθερης συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων μερών, η οποία καταγράφεται ρητώς στη μισθωτική σύμβαση.

Η εγγύηση δεν συμψηφίζεται αυτοδικαίως με μισθώματα ή άλλες υποχρεώσεις κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εκτός αν αυτό συμφωνηθεί ρητά. Συνήθως, η επιστροφή της γίνεται μετά τη λήξη της μίσθωσης και την παράδοση του ακινήτου στην κατάσταση που προβλέπεται στη σύμβαση, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή φθορές που να δικαιολογούν παρακράτηση.