Affitto spazio commerciale Kalamata - Elite Immobiliare

Oggi i contratti di locazione commerciale in Grecia sono regolati dal Decreto presidenziale 34/1995che costituisce il quadro giuridico di base per le locazioni professionali e commerciali. Questo decreto è stato modificato da una serie di interventi legislativi, tra cui ν. 2749/1999, ν. 4242/2014, ν. 4257/2014, ν. 4264/2014, ν. 4335/2015 e ν. 4373/2016che ha dato forma a un nuovo regime istituzionale tuttora in vigore.

Una delle modifiche più importanti introdotte dalla normativa riguarda la distinzione tra "vecchie" e "nuove" locazioni commerciali. Il vecchi contratti di locazione sono quelli redatti prima del 28 febbraio 2014e sono principalmente disciplinati dalle disposizioni originarie del D.P.R. 34/1995. Al contrario, il nuovi contratti di locazione - cioè quelli conclusi dopo il 28 febbraio 2014 - sono soggetti al quadro normativo rivisto, che comporta maggiore flessibilità nei termini e nella durata dei contratti.

Questa riforma aveva lo scopo di migliorare il clima degli investimenti e il rafforzare l'imprenditorialitàdando ai locatori e agli affittuari professionali la possibilità di definire più liberamente i termini della loro collaborazione. Tra le altre cose, ha riguardato questioni quali durata minima del contratto di locazione, η Aggiornamento, così come il risoluzione del contratto.

Pertanto, quando si redige o si rinnova un contratto di locazione professionale, è fondamentale fare riferimento al momento della sua stipula, poiché da esso dipendono in larga misura il regime giuridico applicabile e i diritti delle parti.

Che cos'è il settore immobiliare commerciale (CRE)

Il immobiliare commerciale (noto anche come Immobili commerciali - CRE) costituiscono un'ampia categoria di beni immobili destinati esclusivamente per uso professionale. A differenza della proprietà residenziale, che serve per le esigenze abitative, la proprietà commerciale è utilizzata per scopi quali la conduzione di affari, la fornitura di servizi, la produzione o lo stoccaggio di beni o il supporto di operazioni commerciali.

Nella maggior parte dei casi, le proprietà commerciali affittati a imprese o professionistiche li utilizzano per esercizio di un'attività lucrativa. Il proprietario dell'immobile (landlord) riceve un reddito attraverso l'affitto, mentre l'affittuario beneficia dell'uso di uno spazio adatto alle sue esigenze commerciali.

La categoria degli immobili commerciali è estremamente multidimensionale e comprende proprietà di tutte le dimensioni e funzioni. Può coinvolgere da una un piccolo spazio con una facciata (vetrina) al piano terra di un condominio, fino a grandi complessi edilizi, come ad esempio centri direzionali, magazzini, alberghi ή centri commerciali (mall).

L'investimento in immobili commerciali è considerato una scelta strategica, sia per i privati che per le aziende o gli investitori istituzionali, poiché combina stabilità dell'affitto e prospettive di avviamento. Inoltre, nella maggior parte dei Paesi, come in Grecia, il quadro normativo prevede regole chiare sulla gestione dei contratti di locazione, sulla durata dei contratti e sugli obblighi delle parti.

Comprendere il concetto e il potenziale degli immobili commerciali è fondamentale per chiunque voglia entrare nel settore immobiliare, sia come proprietario che come locatario o investitore.

La durata di un contratto di locazione commerciale è determinata in linea di principio liberamente dalle partiIl locatore (landlord) e il locatario (tenant). Entrambe le parti possono concordare la durata del contratto di locazione, in base alle loro esigenze e ai loro obiettivi.

Tuttavia, la legge prevede limiti specifici e impegni minimi per tutelare la continuità delle attività professionali e garantire la stabilità delle transazioni commerciali. In particolare:

• Se la durata concordata del contratto di locazione è superiore a tre anni, allora questo periodo di tempo più lungo è vincolante per entrambe le partie si applica integralmente.

• Viceversa, nel caso in cui le parti concordino meno di tre annioppure non specificano affatto la durata del contratto di locazione (ad esempio è contratto a tempo indeterminato), la normativa vigente prevede che durata minima obbligatoria di tre anni. Questa disposizione si applica indipendentemente dall'intenzione originaria delle parti e sarà vincolante.

Questa disposizione intende fornire la stabilità dell'assuntore professionaleassicurando al proprietario un tempo sufficiente per sviluppare la propria attività e recuperare il costo dell'installazione o dell'investimento. D'altra parte, garantisce al proprietario che l'occupazione dell'immobile avrà una durata minima, limitando il rischio di interruzioni o modifiche con una frequenza elevata.

Pertanto, il durata minima di tre anni funzioni come base giuridica in assenza di un accordo chiaro o se l'accordo viola questo minimo, mentre viene data piena libertà di concludere contratti di durata maggiore, con validità e parità per tutte le parti.

La posizione del locatore in un contratto di locazione professionale o commerciale è accompagnata sia da diritti che da obblighi specifici nei confronti del locatario, in conformità alle disposizioni del Codice Civile e alla legislazione specifica che disciplina le locazioni commerciali.

✅ I principali diritti del locatore

• Ricezione dell'affittoIl locatore ha il diritto di ricevere l'affitto concordato alle date stabilite.

• Adeguamento dell'affittoSe previsto dal contratto, l'inquilino può chiedere un adeguamento periodico dell'affitto.

• Buon uso della proprietàHa il diritto di esigere che il locatario utilizzi l'immobile in conformità al contratto, senza danneggiarlo o alterarlo.

• Controllo dello stato: può, con un ragionevole preavviso, visitare la proprietà per accertarne le condizioni.

• Ripristino dei danniHa il diritto di chiedere un risarcimento per i danni causati dall'affittuario a causa di un uso improprio.

📌 Principali obblighi del locatore

• Consegna dell'immobile in condizioni adeguateDeve consegnare lo spazio al locatario nelle condizioni previste per l'uso concordato.

• Manutenzione delle strutture comuniÈ responsabile della manutenzione delle funzioni comuni o essenziali della proprietà, se non diversamente concordato.

• Non interferisce con l'utilizzoNon deve interferire con l'uso corretto e ininterrotto del contratto di locazione da parte dell'inquilino.

• Rispetto della durata contrattualeIl contratto non può essere risolto anticipatamente se la sua durata è vincolante (ad esempio 3 anni), a meno che non vi sia una buona causa o una clausola in tal senso.

• Emissione di scontrini/ricevuteDeve rilasciare ricevute o fatture per il pagamento dell'affitto, in conformità con la legislazione fiscale.

L'affittuario di un immobile commerciale o aziendale gode di determinati diritti, che sono accompagnati da chiari obblighi legali. La corretta osservanza di questi obblighi garantisce il regolare svolgimento del contratto di locazione e la tutela degli interessi di entrambe le parti.

✅ Principali diritti dell'inquilino

• Utilizzo tranquillo e senza ostacoli della proprietàIl locatario ha il diritto di utilizzare il contratto di locazione secondo i termini del contratto, senza interferenze da parte del locatore.

• Utilizzo per scopi professionaliLa proprietà può essere utilizzata per l'attività descritta nel contratto di locazione, senza restrizioni arbitrarie.

• Protezione della durata minima del contratto di locazioneIl locatario è tutelato dalla legge con una durata minima vincolante di tre anni (salvo accordi diversi a suo favore).

• Diritto di rinnovo o rinegoziazioneSebbene non esista un diritto automatico di rinnovo, il locatario può richiedere la rinegoziazione o il rinnovo del contratto con l'accordo del locatore.

📌 Principali obblighi dell'affittuario

• Pagamento dell'affitto concordatoIl locatario deve pagare l'affitto puntualmente, secondo i termini del contratto.

• Uso conforme allo scopo del contratto di locazioneNon può cambiare l'uso dell'immobile senza il consenso scritto del locatore.

• Cura della proprietàÈ tenuto a utilizzare lo spazio con cura, evitando di danneggiarlo oltre il normale utilizzo.

• Informazioni sui guastiDeve informare il locatore in tempi ragionevoli di qualsiasi problema o danno all'immobile.

• Ripristino dei danniSe causa danni per negligenza o uso improprio, è responsabile della loro riparazione.

• Restituzione della proprietàAl termine del contratto di locazione, il locatario deve consegnare l'immobile nel suo stato originale, salvo disposizioni contrarie.

Il l'importo dell'affitto in un contratto di locazione professionale o commerciale liberamente determinato da entrambe le parti, ossia il locatore e il locatario. Non esiste un limite minimo o massimo stabilito dalla legge, per cui l'importo può essere determinato in base alla commercialità dell'immobile, alla sua ubicazione, ai suoi servizi e alle condizioni di mercato.

Qualsiasi accordo sull'importo iniziale dell'affitto, così come per l'adeguamento futuro del - sia che si tratti di un aumento o di una diminuzione - sarà considerato assolutamente valido e giuridicamente vincolante per entrambe le parti, a condizione che sia incluso nel contratto o dimostrato in modo chiaro e indiscutibile.

Si può concordare, ad esempio, crescita annuale costante (percentuale o assoluta), indicizzazione basata su un indice dei prezzi al consumo o clausole di adeguamento specifiche a seconda dell'uso o dell'investimento nell'immobile.

📄 Supplemento d'imposta - Imposta di bollo

Nel caso delle locazioni professionali, l'imposizione di Etichetta di carta 3,6% sull'affitto concordato. Questa percentuale comprende:

• Timbro in carta 3%,

• 0,6% Contributo OGA.

L'imposta di bollo viene calcolata mensilmente o annualmente (a seconda della frequenza di pagamento dell'affitto) e costituisce imposta sul reddito, che il locatore è tenuto a consegnare, se non diversamente concordato.

Η garanzia di noleggio è una somma di denaro solitamente versata dal locatario al locatore all'inizio del contratto di locazioneper coprire eventuali debiti o danni futuri che potrebbero sorgere durante la durata del contratto di locazione.

Secondo la prassi di mercato, la garanzia di solito corrisponde a uno o tre mesi di affittoa seconda della commercialità dell'immobile, del profilo dell'inquilino e della durata del contratto. Inoltre, esiste la possibilità, se concordata tra le parti, la cauzione viene adeguata in linea con la variazione del canone, in modo da mantenerlo proporzionale al valore economico totale del contratto di locazione.

Si noti che il l'importo della garanzia, ο metodo di pagamento del e ogni Fondo di rivalutazione di non sono regolati da una disposizione legale vincolante. Si tratta di previo libero accordo tra le parti contraentiche viene esplicitamente registrato nel contratto di locazione.

La garanzia non saranno automaticamente compensati con gli affitti o altri obblighi durante la durata del contratto di locazione, a meno che non sia stato espressamente concordato. Di solito, il rimborso viene effettuato dopo la fine del contratto di locazione e il consegna dell'immobile nelle condizioni previste dal contratto, a condizione che non vi siano debiti insoluti o deterioramenti che giustifichino la conservazione.