Das lateinische Sprichwort Ausschluss der Gewährleistung - «Der Käufer soll sich vorsehen» - dieser Spruch hat einen langen Weg von der römischen Agora bis zur modernen griechischen Realität zurückgelegt. Trotz der Entwicklung des Rechts und des technologischen Fortschritts bleibt seine Essenz lebendig: Jede Transaktion erfordert Bewusstsein, Kontrolle und ernsthafte Vorbereitung.
Auf dem Immobilienmarkt von Kalamata und Messinia, wo die Vielfalt der Bauarten, des Alters, der technischen Besonderheiten und der Regionen ein komplexes Umfeld schafft, gilt nach wie vor der Grundsatz "caveat emptor": Der Käufer - und oft auch der Mieter - muss wissen, was er wirklich erwirbt.
Historische Ursprünge und moderne Entwicklung
Der Grundsatz Ausschluss der Gewährleistung wurde zu einer Zeit geboren, als Transaktionen von Angesicht zu Angesicht und ohne institutionellen Schutz durchgeführt wurden. Der Käufer musste Urteilsvermögen und Einsicht zeigen. Im angelsächsischen Recht wurde der Satz als Rechtsgrundsatz mit echtem Gewicht etabliert: Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer mit angemessener Sorgfalt hätte erkennen können.
Im Laufe der Jahrhunderte haben sich die Gesetze zum Schutz der Verbraucher weiterentwickelt. In der Immobilienbranche - einem einzigartigen Bereich, in dem keine Immobilie der anderen gleicht - gilt jedoch nach wie vor der Grundsatz "caveat emptor". Es ist ein Grundsatz, der uns daran erinnert, dass das richtige Geschäft nicht auf Glück, sondern auf Methode beruht.
Die Anwendung des "caveat emptor" auf dem griechischen Immobilienmarkt
In Griechenland werden im Rahmen des Transferprozesses die Rollen und Verantwortlichkeiten aufgeteilt:
Der Notar prüft die Eigentumsrechte; der Ingenieur stellt den Gebäudeausweis aus; der Rechtsanwalt prüft die gesetzlichen Belastungen; der Immobilienmakler präsentiert die Immobilie auf der Grundlage der verfügbaren Informationen.
Das Ergebnis ist, dass die tatsächliche Beurteilung des Zustands einer Immobilie obliegt dem Käufer selbst. Es ist seine Aufgabe, alle kritischen Faktoren, die den wahren Wert bestimmen, zu prüfen, zu hinterfragen, zu bestätigen und abzuwägen.
Warum der Mieter ebenso vorsichtig sein muss
Der Gewährleistungsausschluss wird oft mit Käufen in Verbindung gebracht. In Wirklichkeit gilt sie genauso sehr - wenn nicht sogar noch mehr - für Mietobjekte. Eine Wohnung kann großartig aussehen und einen guten Grundriss haben, aber sie kann Probleme verbergen, die erst nach dem Einzug auftreten: Feuchtigkeit, schlechte Isolierung, unzureichende Heizung, alte Installationen, Versorgungseinrichtungen, die nicht ausreichend erklärt wurden.
Der Mieter muss genauso vorausschauend handeln wie ein Käufer und dafür sorgen, dass der Raum wirklich zweckmäßig ist - nicht nur optisch, sondern auch technisch.
Technische Überwachung als Schutzschild
Der größte Fallstrick einer Immobilie liegt in den Details, die sich nicht auf den ersten Blick erschließen.
Feuchtigkeit, Wärmebrücken, undichte Stellen, fehlerhafte Isolierung, Dachprobleme, Risse und mangelhafte Ausführung bleiben verborgen. Nur ein wissenschaftlicher Ansatz kann sie ans Licht bringen.
Deshalb empfehlen wir unseren Kunden, sich über eine umfassende technische Überprüfung zu informieren.
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Die technische Inspektion ist im Wesentlichen das praktische Instrument, mit dem der Käufer die der Gewährleistungsausschluss im wirklichen Leben.
Das Konzept des “fairen Preises” und der Finanzkontrolle
Der Gewährleistungsausschluss bezieht sich nicht nur auf den physischen Zustand der Immobilie, sondern auch auf ihren Preis.
Auf einem Markt, auf dem Renovierungen, “Glücksfälle” und eine starke Nachfrage oft zu einer verzerrten Wertwahrnehmung führen, muss der Käufer wissen, ob der Angebotspreis der Realität entspricht.
Eine professionelle Bewertung ist ein wesentlicher Bestandteil der finanziellen Due Diligence.
Es reicht nicht aus, sich die “Preise” anzuschauen. Der wahre Wert erfordert Dokumentation, Vergleichsdaten, technische Bewertung und eine umfassende wirtschaftliche Analyse.
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Bei richtiger Einschätzung wird "caveat emptor" zu einer soliden Investitionsstrategie.
Fazit - Der Gewährleistungsausschluss als Instrument der modernen Weisheit
Der Grundsatz "caveat emptor" ist kein Prinzip der Angst oder des Misstrauens. Er erinnert daran, dass gute Geschäfte auf Transparenz, Kontrolle und verantwortungsvollem Urteilsvermögen beruhen.
Bei ELITE REAL ESTATE sind wir davon überzeugt, dass die Information des Kunden die Grundlage für ein gesundes Vertrauensverhältnis ist. Richtige Beratung, technische Inspektion und professionelle Wertermittlung geben Käufern und Mietern die Werkzeuge an die Hand, die sie für eine intelligente, kluge und sichere Entscheidung benötigen.
Der "caveat emptor" dient also nicht als Warnung, sondern als Verbündeter.
Und in einem sich ständig verändernden Markt ist dieser Verbündete von unschätzbarem Wert.
