- Coût et taxes
En Belgique, les frais liés à l'achat d'un bien immobilier représentent environ 15% du prix d'achat, acte compris.
Le droit d'enregistrement, qui correspond au droit de mutation, est de 12,5% en Wallonie et en région bruxelloise et de 10% en Flandre. Ce droit peut être réduit à 6 ou 5% si et dans la mesure où une certaine valeur cadastrale n'est pas dépassée. Toutefois, la réduction ne s'applique que si le bien est utilisé comme résidence principale privée.
Lors de l'achat d'une propriété nouvellement construite, les droits d'enregistrement susmentionnés s'appliquent à la propriété. Les bâtiments construits sur le terrain sont soumis à la TVA 21%, avec une réduction à 6% pour les premiers 50 000,00 euros sous certaines conditions.
En outre, des taxes annuelles sont dues sur les biens immobiliers en fonction du revenu cadastral. Il s'agit d'un revenu unique, bien qu'il ne soit pas directement lié à la valeur réelle (d'utilité) du bien, comme la valeur unitaire allemande.
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Belgique dans le but de le relouer sur une base non commerciale, seuls les revenus du registre foncier servent de base à l'imposition. C'est un avantage, par exemple, lors de l'achat d'un bien immobilier sans financement, car le revenu imposable du registre foncier est généralement inférieur au revenu locatif. En revanche, si l'acquisition d'un bien immobilier entraîne des frais importants de financement (intérêts) et de rénovation, le principe du revenu cadastral est nettement plus désavantageux. En revanche, dans le cas d'un bien loué commercialement, c'est le revenu locatif réel qui est déterminant.
Les revenus provenant de la location et de l'affermage de biens immobiliers belges sont soumis à l'impôt en Belgique conformément à l'article 23, paragraphe 1, point 1, de la convention de double imposition Belgique-Allemagne et sont exonérés en Allemagne sous réserve d'une progression. La revente de terrains non bâtis dans un délai de 8 ans et de terrains bâtis dans un délai de 5 ans à compter de leur acquisition donne lieu à une taxe sur la valeur ajoutée, sauf s'il s'agit d'une propriété résidentielle utilisée à titre privé par le propriétaire. La taxe sur la spéculation est imposée sous certaines conditions (lotissement du terrain acquis à cette fin, revente directe du bien).
2. Courtier
En Belgique, les biens immobiliers sont principalement proposés par l'intermédiaire d'agents immobiliers. Selon les arrêtés royaux du 3 août 2007 et du 6 septembre 1993, le courtage immobilier est une profession réglementée et doit être enregistré auprès de l'IPI/BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars). Les agents immobiliers basés à l'étranger et ne disposant pas d'un établissement permanent en Belgique peuvent également proposer des biens immobiliers en Belgique dans le cadre d'une activité professionnelle occasionnelle. Cette activité occasionnelle doit également être enregistrée auprès de l'IPI/BIV.
Selon le droit commun belge, le vendeur supporte les frais de l'agent immobilier. D'autres arrangements sont possibles, mais rares.
Les courtiers sont soumis à un code de déontologie strict (Code de déontologie/Reglement van plichtenleer), qui est entré en vigueur par l'arrêté royal du 27 septembre 2006.
Le courtier doit conclure un contrat écrit avec son client et l'informer à l'avance du pourcentage ou du montant de la rémunération. Si cela n'est pas fait dans les règles de l'art, le contrat de courtage est nul et non avenu et l'entrepreneur n'a droit à aucune rémunération. Il en va de même si un courtier qui n'est pas autorisé à exercer en Belgique est actif.
Le courtier est généralement rémunéré sur la base de la performance, en pourcentage du prix d'achat plus la TVA. La commission se situe entre 4% et 5% du prix d'achat plus 21% de TVA. Depuis que la Commission européenne a imposé une amende à l'IPI/BIV le 24 juin 2004 en raison des taux standard publiés par l'IPI/BIV pour la rémunération des courtiers, il n'existe plus de recommandations formelles sur la rémunération des courtiers.
